L’article 199 undecies A du code général des impôts permet à l’associé d’une SCI qui construit, outremer, des logements en vue de leur location, de réduire, chaque année pendant 5 ans, son impôt sur le revenu proportionnellement à sa souscription au capital de la SCI.

Exemple : Un investisseur souhaite réduire son impôt de 12.000 € par an pendant 5 ans à compter de l’imposition de ses revenus 2008 (soit une réduction totale de 60.000 €). Il souscrit au capital d’une SCI au cours de l’année 2008.

Sa souscription est financée :

• par un apport personnel représentant 72,5 % de sa réduction d’impôt totale, soit 43.500 €, son seul et unique versement dans le cadre de l’opération,
• et grâce à un emprunt bancaire assorti d’une clause de non recours à l’encontre de l’investisseur. Afin de garantir le remboursement de l’emprunt, la SCI se porte caution hypothécaire au profit de l’organisme prêteur.

La SCI donne en location les logements. Les loyers mensuels couvrent au minimum le montant des échéances de remboursement des emprunts personnels.

En contrepartie de ses réductions d’impôt, l’investisseur abandonne son versement initial dans l’opération.

Les seules conditions pour bénéficier de cet avantage fiscal sont pour l’investisseur :

• rechercher une réduction d’impôt au plus égale à l’impôt résultant du barème progressif (i.e : hors imposition au taux proportionnel : plus-values sur valeurs mobilières et droits sociaux)*,
• conserver les parts de la société pendant 5 ans, à compter de la mise en location des logements construits par la société.

Par ailleurs, la société doit construire, grâce aux souscriptions, des logements neufs qu’elle donnera en location nue, pendant 5 ans (et dans les 6 mois de leur achèvement) à des locataires qui en feront leur résidence principale.

* Une réduction non imputée, faute d'un impôt suffisant, ne peut être ni remboursée ni reportée.