Génère des revenus de type BIC (Bénéfices Industriels et commerciaux)
(déclaration Cerfa 2031, et notice Cerfa n°2041)

 

Loi de finances 2009 : les réductions sur l'impôt générées par ce dispositif sont comptabilisées dans le plafond global annuel des "niches fiscales" : il est égal, tous les ans, à 25 000 € + 10 % des revenus nets imposables (après abattements).

 

LMP : Loueur Meublé Professionnel   (nouveautés loi de finances 2009) :
Le bénéfice de la Location Meublée Professionnelle sera désormais réservé aux investisseurs réunissant ces
trois conditions :
- inscription au RCS,
- les recettes annuelles tirées de cette activité excèdent 23 000 €,
- ces recettes excèdent les revenus professionnels (salaires, pensions de retraite...) soumis à l’IR du foyer fiscal
Pour le reste, aucun changement.

 

LMNP : Loueur Meublé Non Professionnel   (nouveautés loi de finances 2009) :
Le contribuable a droit à une réduction d’impôt unique de 5% du prix de revient, plafonnée à 25 000 €, lorsque l’investissement concerne une résidence pour personnes âgées ou handicapées, une résidence de tourisme ou une résidence étudiante. La somme excédant éventuellement ce plafond n'est pas récupérable.

La réduction de l’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement des immeubles (exemple, si la livraison du bien se fait en 2010, la réduction d'impôt concerne la déclaration des revenus 2010).
Le prix de revient des logements est le prix d’acquisition + frais d’acquisition : frais de notaire, droits d'enregistrement, taxe de publicité foncière...
Il est nécessaire de donner en location à un exploitant le bien pendant une durée minimum de 9 années.
Attention, petite modification pour le calcul des dotations aux amortissements : avant 2009, le montant amortissable était composé de [immobilier HT + meubles HT]. Désormais, on ne prend plus en compte que 85% de ce total pour le calcul des dotations aux amortissements.

 

Micro-BIC   (nouveautés loi de finances 2009) :
Le régime Micro BIC s'applique aux recettes de Loueurs en Meublé qui sont inférieures à 32 000 € / an.
Abattement forfaitaire sur les recettes brutes de 50 %
Les chambres d'hôtes et gîtes ruraux ne peuvent plus bénéficier du statut Micro-BIC.

 

Principe de fonctionnement
Ce statut permet d'acquérir un bien immobilier, et de générer des recettes locatives qui seront non imposables durant une très longue période, puis très peu imposées. Ce statut est indépendant de votre Tranche Marginale d'Imposition et du montant de votre impôt, ce qui le rend particulièrement attractif pour un grand nombre de contribuables. C'est une option très solide pour se constituer une retraite non fiscalisée, et à moindre frais.

 

Définition
La location meublée consiste à conférer la jouissance d'un local d'habitation meublé à un locataire.

 

Eligibilité
Le logement est considéré comme meublé lorsqu'il comporte les objets mobiliers en nombre suffisant pour qu'il offre un minimum d'habitabilité (exemples : lit, chaise, table, couverts, frigo, plaque de cuisson).

 

Quels biens ?
Les logements meublés à usage d'habitation (principale ou secondaire), les meublés de tourisme destinés à la location saisonnière, les chambres d'hôtes, les gîtes ruraux, les résidences "para-hôtelières", les résidences "séniors", les EHPAD (pour les personnes agées indépendantes). 

 

Mécanisme
L'investisseur achète un appartement, le meuble, fait une déclaration d'activité au Centre de Formalité des Entreprises (CFE), confie la location à un exploitant, et perçoit des recettes locatives sous forme de BIC (Bénéfices Industriels et commerciaux). Les dispositifs Robien et ZRR sont des dispositifs fiscaux générant des revenus fonciers, tandis que le loueurs en meublé est un statut illimité dans le temps, dont les recettes d'exploitation sont des BIC.   

 

Avantages
La location en meublé génère des revenus complémentaires défiscalisés pendant une longue période grâce à l'utilisation des amortissements. Ce statut est donc principalement un produit de retraite, tout en profitant d'une défiscalisation durable (en général, environ 30 ans).

Cumuls avec d'autres lois
Le statut LMP relève des BIC, il est donc cumulable en parallèle avec d'autres LMP ou dispositifs ZRR, Robien, Borloo, Girardin, Malraux ou Monuments Historiques. Le dispositif ZRR est transformable (après 9 ans) en statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ou LMP (Loueur Meublé Professionnel), en fonction des volumes de recettes atteints. Plus rarement, certains biens immobiliers vendus sous dispositif foncier sont, eux aussi, transformables en statut LMNP ou LMP.

 

Résidences séniors "actifs"
Problématique courante : habitat trop grand et isolé, difficile à entretenir, manque de sécurité, éloignement familial, solitude. La réponse : appartements T2 ou T3 adaptés aux séniors, accueil permanent 365j/ 365, espaces de services mutualisés apportant confort et convivialité. Les séniors sont une clientèle stable, (6 à 10 ans par bail), solvable, et qui ne dégrade pas les biens.   

EHPAD
Etablissement pour l'Hébergement des Personnes Agées Dépendantes.

Residence de tourisme
La france est la première destination touristique mondiale : 77 millions de visiteurs en France pour 1.5 milliards de nuitée. 65 % sont français, 35 % sont étrangers.
Enfin, 87 % des touristes étrangers en France sont des Européens. Le séjour moyen en résidence de tourisme est de 8 jours.    

 

Residence étudiantes
Avec 70 % d'étudiants en province et 30 % sur l'Ile de France et Paris, la répartition des étudiants sur le territoire national reste assez inégale : Paris et les grandes villes concentrent beaucoup d'étudiants, sur l'ensemble des filières. Les villes universitaires nouvelles (issues du plan U 2000) concentrent surtout les étudiants en premier et deuxième cycle pour des filières générales et en technologie. Les petites villes accueillent surtout les établissements d'enseignement supérieur (IUT par exemple).

 

Les chiffres clés

Durée de conservation minimum : 9 ans en LMNP, aucun en LMP
Recettes : HT, via un gestionnaire + bail commercial
Récupération de la TVA (si neuf) au bout de 6 mois environ
Délai pour posséder 100 % de la TVA récupérée : 20 ans
TVA appliquée sur les recettes (loyers) : 5.5 %
TVA appliquée sur l'immobilier et meubles : 19.6 %

 

Si recettes inférieures à 23 000 € / an : statut LMNP obligatoire
Si recettes supérieures à 76 300 € / an : statut LMP obligatoire
Si entre 23 000 € et 76 300 €, statut au choix.

 

Plafond recettes pour rester en LMNP : 23 000 € / an
(Documentation de base n° 4F-1113, paragraphe 66)

 

Dotations aux amortissement (on n'amortit pas le foncier) :
Durée admise pour l'amortissement de l'immobilier : 25 ans et plus
Durée admise pour l'amortissement des meubles : 5 ans et plus
Si un bénéfice est constaté, on utilise les amortissements pour
les ramener à zéro, ce qui permet d'avoir des revenus non fiscalisés.

 

Régime Micro BIC : abattement forfaitaire sur les recettes brutes de 50 %
(le régime Micro BIC s'applique aux recettes inférieures à 32 000 € / an,
hors chambres d'hôtes et gîtes ruraux)